EconGreat

01.07.2007

Квартирный вопрос только их испортил Тезисы

Рынок недвижимости - это один из главных китов, на которых держится экономика США. Две трети всей собственности населения заключается в их жилье. На жилую недвижимость приходится большая часть кредитования населения и значительная часть расходов. На рынок жилья так или иначе завязана четверть всей экономики - риэлторский сегмент, строительство, ипотечное кредитование, страхование и т.п. Поэтому, значительный спад на рынке недвижимости может вызвать всеобщую рецессию, а его обвал - спровоцировать мощнейший экономический кризис.

Нет никакого сомнения, что как минимум в последние 6 лет происходила спекулятивная накачка огромного пузыря на рынке жилья. На самом деле пузырь этот начал формироваться еще в 70-х годах, а с 2001 он просто вышел на финишную прямую. Пузыри же имеют дурное обыкновение лопаться, причем с самыми плачевными последствиями. Однако, как это ни загадочно, штатные экономисты правительства США с самым честным видом заверяют, что никакого пузыря нет и беспокоиться не о чем. Чтобы убедиться, что пузырь жилой недвижимости все таки существует и понять, сколько во всем этом гипсокартоне реальной цены, а сколько - воздуха, мы сопоставим динамику изменения соотношений нескольких ключевых факторов, в т.ч.:

— цены среднего дома к среднему годовому доходу домохозяйства;

— цены среднего дома к стоимости обслуживания ипотечного кредита и средней величине арендной платы;

— стоимости всей недвижимости к ВВП;

— стоимости всей недвижимости к объему непогашенных ипотечных кредитов.

Этот анализ позволит нам убедиться также в том, что пузырь уже лопнул и начавшееся падение рынка жилья в самое ближайшее время превратится в катастрофический обвал, который утянет за собой всю экономику США. Картонная коробка по цене самолета

Наиболее распространенный и востребованный тип жилья в Штатах - это дом на одну семью. Не знаю уж, чем так американцам приглянулся столь любимый термитами гипсокартон, но индивидуальные дома действительно составляют порядка 3/4 всего жилого фонда. Поэтому, важнейшим показателем адекватности цен на жилье является соотношение стоимости новых и вторичных домов с доходами домохозяйств. Если посмотреть на Рисунок 1, то хорошо видно, что относительные цены на дома росли с 1970 большими скачками.

Рисунок 1.

Первое ралли было результатом восстановления рынка недвижимости после малой депрессии конца 60-х - начала 70-х. По его завершении, цены на новое жилье начали стабилизироваться в районе 350% годового дохода среднего домохозяйства, а на вторичное - на уровне 320-330%. Второй рывок больше относился к новому жилью и стал результатом государственного стимулирования ипотечного кредитования на новое жилье в середине 80-х. Не сказать, чтобы ипотека стала более выгодной - скорее она стала более доступной. А поскольку население считать долгосрочные выгоды умеет не очень хорошо, то объем ипотечного кредитования начал быстро расти. В результате, цены на новое жилье снова пошли вверх и нашли точку равновесия чуть ниже 400% среднегодового дохода, в то время как цены на вторичном рынке поднялись до 340%. В таком состоянии рынок просуществовал около 10 лет, что говорит об относительной адекватности такого уровня цен в условиях стабильного экономического роста и сложившегося соотношения между ростом доходов и затрат на обслуживание ипотечных обязательств.