Перспективы российского рынка жилья

Экстраполируя историю снижения инфляции и учетной ставки ЦБ РФ, можно достаточно уверенно предположить, что к лету 2009 ставка рефинансирования будет снижена до 8.5%. Соответственно, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 11.5%. Исходя из изложенных ранее соображений, нетрудно посчитать, что при таких условиях массовый платежеспособный спрос возникнет при цене равной примерно 500-520% СГД за типовую квартиру, т.е. двухкомнатную квартиру улучшенной планировки площадью 50-55 м. кв. в нормальном спальном районе. Таким образом, к лету 2009 цены на типовое жилье должны достигнуть своего среднесрочного минимума в 500% СГД, что составит порядка 60% их стоимости в августе 2007. Соответственно, примерно на 40% подешевеют и все остальные квартиры, например трехкомнатные квартиры улучшенной планировки аналогичного типа подешевеют примерно до 650-700% СГД на июнь 2009. Здесь нелишне напомнить, что примерно столько аналогичные квартиры и стоили в СГД с середины с 90-х до 2002, когда началось надувание спекулятивного пузыря. Т.е. данный уровень цен является вполне объективным и обоснованным. После достижения среднесрочного дна, номинальные цены на несколько месяцев стабилизируются, после чего начнется рост цен в абсолютных цифрах. Поскольку дефицит жилья сохранится, то к середине-концу 2010 темпы роста цен сравняются с темпами роста номинальных доходов населения.

Рисунок: Ожидаемое поведение цен на жилье в 2007-2010

Рисунок: Ожидаемое поведение цен на жилье в 2007-2010

В качестве резюме приведу примерный график ожидаемого движения цен на жилье в 2007-2010:

01.09.2007-01.11.2007 - рост до 110-115% от цен августа 2007

01.11.2007-15.03.2008 - падение до 75-80% от цен августа 2007

15.03.2008-01.09.2008 - рост до 90-95% от цен августа 2007

01.10.2008-01.07.2009 - падение до 60% от цен августа 2007

01.07.2009-31.12.2010 - возобновление инфляционного роста до 65-70% от цен августа 2007 Долгосрочные перспективы

Начиная с конца 2010 поведение рынка жилья начнет меняться под влиянием уже перечисленных и некоторых новых факторов. Во-первых, уже в 2011 объем строительства выйдет минимум на 100 млн. кв. м. в год, что окончательно закроет базовый дефицит жилья, с учетом 300 млн. кв. м. построенных в 2007-2010. Под закрытием базового дефицита подразумевается, что все, кто желал иметь собственную квартиру уже приобрели ее или могут в любой момент приобрести из вводимого в текущем режиме жилья, в соответствии с жилищными стандартами 2007г., т.е. из расчета типовая двух-трех комнатная квартира улучшенной планировки (50-65 кв. м.) на среднее домохозяйство. Соответственно, дальнейший рост темпов строительства приведет к изменению жилищного стандарта, т.е. рынок недвижимости начнет развиваться в сторону увеличения площади типовых квартир и повышения их качества.

Во-вторых, реальная потребительская инфляция продолжит снижаться с 15-16% в 2007 до 9-10% в 2010 и 4-5% в 2015. Это приведет как к замедлению роста номинальных доходов населения, так и к замедлению инфляционного роста цен на жилье в абсолютных цифрах. Далее, вместе со снижением инфляции будет продолжать снижаться учетная ставка ЦБ РФ, а вслед за ней и ставки по ипотечным кредитам. Вероятнее всего, ставка рефинансирования снизится к концу 2010 до 7.5% и до 6% к 2015, а средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 10.0% и 8.0% соответственно. При этом максимальные сроки ипотечного кредитования вырастут до 35-40 лет. Таким образом, стоимость обслуживания ипотечного кредита снизится к 2011 примерно на 25% по сравнению с осенью 2007, а к 2015 - на 40%. Снижение стоимости обслуживания кредита приведет к тому, что к 2015г. практически любой человек или семья сможет позволить себе купить какую-нибудь квартиру, а среднее домохозяйство начнет стабильно сдвигать свой жилищный стандарт в сторону более просторного и более качественного жилья.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Поиск
Разделы